由于新冠肺炎确诊案例增加以及中美紧张局势加剧，第三季度香港物流贸易和零售业绩持续下滑，7至8月进口和总出口分别按年下跌4.5%和2.7%。贸易及物流业是香港四大支柱产业之一，占本地生产总值的21.2%，并贡献了18.6%的工作职位。报告指出，虽然香港作为传统物流纽带有多项优势，但因为欠缺长远规划，政策配套支援不足，再加上土地供应继续短缺，种种限制令香港物流业优势渐失。相比前几个月，零售额跌幅趋于平稳，7月按年下降23.1%。投资气氛逐步恢复，分层工厦、工贸大厦及货仓价格于第三季分别温和下降了0.2%、0.1%和3.1%。

     虽然如此，本地商场对生活必需品以及在线零售的需求继续增加，带动物流需求。因为第三季内录得一些买卖，2020年本港货仓总体空置得以稳定在3.3%，现代货仓空置率则为2.8%。虽然工厦类租借买卖宗数由第二季的94宗大幅下降至第三季的57宗，可是跟着业主对租借条款益发灵活，我们看到现代仓库板块录得更多续约及租借合并个案。第三季本港货仓平均租金及现代货仓租金分别按季下跌2.0%和1.5%。数月来重建用地主导工业投资商场，第三季则录得更创收类资产易手，主要因为工业类物业收益率相对较高及稳定，吸引长线投资者入市。该类资产回报率高达3.5%至4%，较其他物业类别不足3%的收益率更为吸引。


     工业物业销售量继续继续反弹，7至8月录得336宗买卖，比第二季度增加15%。同样，2020年的前八个月中约近85%买卖（908宗买卖之中的771宗笔）的成交额在1000万港元或以下，这表明分层销售仍占商场主导地位。展望未来，虽然估计疫情将继续或重复，但生活必需品对物流的稳定需求将有助于稳定货仓商场，海陆货运的逐步恢复将于短期推动货仓价格上涨。航空货运量可能比预期需要更长时间恢复，这并非因为需求疲软，而是因为运力限制所造成的：根据世界航空运输协会数据，2020年7月全球客运航班的可用运力相比2019年同期低71%，导致同期整体航空货运量下降了31%。


     在客运量和航空货运量实质恢复之前，航空货运复苏或未能于短期内实现。跟着商场投资兴趣转向创收类资产，我们估计工业商场将更多地关注收益率和资本成本（估计至2023年仍将保持较低水平）。我们认为：工业类物业业主最终是否提高租金，将决定长线投资者在未来数月是否对该领域保持兴趣。第一太平戴维斯香港研讨及顾问谘询部主管盛世民先生指：「跟着更多的长线投资者进入商场，第三季工业物业交投量有所增加。为使香港物流业继续发展，报告从硬件和软件两方面提出五大建议。


     在硬件方面，建议特区政府在新界四个策略方位建立物流纽带。变革产业用地分配机制，改变价高者得的一贯竞投做法。迁置葵青货柜码头，对港口基建进行现代化升级。在软件方面，建议进行经济策略检讨及拟定产业政策，为土地用途规划提供更清晰指引。成立专注策略性产业发展的法定机构，专责推动物流业等策略性产业发展。展望未来，虽然估计疫情将继续或重复，但生活必需品对物流的稳定需求将有助于稳定货仓商场，海陆货运的逐步恢复将于短期推动货仓价格上涨。